Un marchand de biens qui achète un appartement 200 000 euros paie environ 1 430 euros de droits de mutation au lieu de plus de 12 000 euros pour un particulier. Cet écart repose sur un seul mécanisme : l’engagement de revendre inscrit dans l’acte notarié. Encore faut-il comprendre comment chaque composante des frais de notaire fonctionne, et surtout ce qui se passe quand le délai de revente n’est pas tenu.
Hausse des droits de mutation 2025 : ce que change le nouveau taux pour un marchand de biens
Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation à titre onéreux. Un acheteur classique supporte désormais des droits proches de 6,3 % du prix d’acquisition. Pour un marchand de biens, le taux réduit reste à 0,715 % grâce à l’article 1115 du CGI.
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L’écart entre les deux régimes s’est donc creusé. Sur chaque opération, le différentiel de coût entre taux plein et taux réduit atteint plusieurs points de pourcentage. Concrètement, ne pas activer le régime marchand de biens revient à absorber une part significative de la marge dès la signature chez le notaire.
Cette réforme rend l’arbitrage plus tranché qu’avant. Acheter un bien ancien sans engagement de revente sous statut professionnel coûte sensiblement plus cher qu’il y a deux ans. Le statut de marchand de biens n’est plus un simple avantage fiscal, c’est devenu une condition de viabilité sur les opérations à marge serrée.
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Engagement de revendre ou engagement de construire : deux leviers fiscaux distincts
Vous achetez un immeuble pour le revendre tel quel après rafraîchissement. Ou bien vous achetez un terrain pour y construire avant de revendre par lots. Ces deux scénarios ne déclenchent pas le même mécanisme fiscal chez le notaire.
L’engagement de revendre sous cinq ans (article 1115 du CGI)
C’est le cas le plus fréquent. Le marchand de biens s’engage, dans l’acte d’achat, à revendre le bien dans un délai de cinq ans. En contrepartie, les droits de mutation passent à 0,715 % au lieu du taux plein. L’engagement doit figurer explicitement dans l’acte notarié, pas dans un document annexe.
Si le bien n’est pas revendu dans les cinq ans, le marchand doit acquitter le complément de droits, majoré de pénalités. Le risque financier est réel : on parle d’un rappel de plusieurs points de pourcentage sur le prix d’achat, plus des intérêts de retard.
L’engagement de construire sous quatre ans (article 1594-0 G A du CGI)
Moins connu, ce mécanisme remplace les droits de mutation proportionnels par un droit fixe de 125 euros. Le marchand s’engage à construire dans un délai de quatre ans. Ce régime est particulièrement adapté aux opérations de découpe foncière ou de construction de lots neufs.
La différence de coût avec l’engagement de revendre est massive sur les acquisitions de terrains ou d’immeubles à démolir. Sur un achat à prix élevé, payer 125 euros de droits fixes au lieu de 0,715 % représente une économie supplémentaire non négligeable.
- Engagement de revendre : délai de cinq ans, taux réduit à 0,715 %, adapté à l’achat-revente classique avec ou sans travaux
- Engagement de construire : délai de quatre ans, droit fixe de 125 euros, adapté aux opérations de construction ou de division foncière
- Les deux engagements sont exclusifs : on choisit l’un ou l’autre dans l’acte d’achat, selon la nature de l’opération envisagée
Frais de notaire marchand de biens : décomposer la facture pour repérer les marges de manoeuvre
Les droits de mutation captent l’attention, mais la facture du notaire comprend d’autres postes. Comprendre chacun d’eux permet de savoir où l’optimisation est possible et où elle ne l’est pas.
Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème dégressif fixé par la loi. Le marchand de biens paie le même barème qu’un particulier sur ce poste. Aucune négociation n’est possible sur les émoluments proportionnels, mais le notaire peut accorder une remise partielle sur la tranche la plus élevée (au-delà de 60 000 euros).
Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour obtenir des documents administratifs. Leur montant varie généralement entre quelques centaines et un millier d’euros. Pas de levier d’optimisation ici.
La contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix net, sert à l’enregistrement de l’acte auprès des services de publicité foncière. Ce poste est incompressible.
En résumé, la seule variable d’ajustement significative reste les droits de mutation. Tout le reste de la facture notariale est réglementé ou marginal. L’effort d’optimisation doit se concentrer sur le choix du bon engagement fiscal au moment de la signature.
Revente rapide et TVA : un arbitrage souvent sous-estimé
Pourquoi certains marchands de biens choisissent-ils de soumettre une vente à la TVA plutôt qu’aux droits d’enregistrement ? Parce que sur un bien achevé depuis moins de cinq ans, ou sur un immeuble neuf, la TVA immobilière s’applique. L’acquéreur final paie alors la TVA sur le prix, et les droits de mutation sont réduits.
Pour le marchand de biens qui revend rapidement un bien neuf ou assimilé neuf, la TVA récupérable sur les travaux vient réduire le coût global de l’opération. Ce mécanisme fonctionne bien quand les travaux représentent une part importante du budget. Sur une simple revente sans transformation lourde, l’avantage disparaît.
L’articulation entre TVA et droits de mutation mérite une analyse au cas par cas. Un bien ancien revendu sans travaux majeurs reste soumis aux droits d’enregistrement classiques (réduits via l’engagement de revendre). Un bien neuf ou reconstruit bascule dans le régime TVA. Confondre les deux peut coûter cher en redressement fiscal.
Pénalités en cas de non-revente dans le délai : le coût réel d’un retard
Le délai de cinq ans pour l’engagement de revendre court à partir de la date d’acquisition. Si le marchand ne revend pas dans ce délai, il doit payer la différence entre le taux réduit et le taux plein, majorée d’intérêts de retard.
- Le rappel de droits porte sur l’intégralité du prix d’achat, pas seulement sur la marge réalisée
- Les intérêts de retard courent depuis la date d’acquisition, ce qui alourdit la facture sur les opérations longues
- Une prorogation du délai est possible dans certains cas (demande à formuler avant l’expiration), mais elle n’est pas automatique
Anticiper le calendrier de revente dès l’acquisition protège la rentabilité de l’opération. Un marchand de biens qui signe un achat sans visibilité sur la revente prend un risque fiscal direct. Le calcul de rentabilité doit intégrer le scénario du dépassement de délai, pas seulement le scénario optimal.
Chaque opération d’achat-revente repose sur un arbitrage entre le type d’engagement fiscal, le régime de TVA applicable et le calendrier réaliste de revente. Négliger un seul de ces paramètres transforme une bonne affaire apparente en opération déficitaire une fois la facture du notaire et les éventuelles pénalités intégrées.
