Depuis 2020, seules certaines catégories d’investissements locatifs ouvrent droit à la déduction des intérêts d’emprunt. La réglementation exclut systématiquement les résidences principales et les locations meublées, mais tolère la déduction pour les logements loués nus, sous conditions strictes.
Le montant effectivement déductible varie en fonction de la nature du bien, du type de prêt contracté et de l’usage locatif. Les erreurs de déclaration, fréquentes, exposent à des requalifications fiscales et à des rappels d’impôts. Les règles s’appliquent dès la première année suivant l’acquisition et s’étendent sur toute la durée du crédit.
Déduction des intérêts d’emprunt en location non meublée : ce qu’il faut retenir en 2025
Déduire les intérêts d’emprunt sur un logement loué nu compte parmi les leviers les plus efficaces pour alléger l’imposition sur les revenus fonciers. Cette possibilité reste réservée au régime réel. Les propriétaires relevant du micro-foncier, avec ses seuils simplifiés, n’y ont pas accès. Ce dispositif se concentre sur les intérêts payés pour un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition, la préservation, l’amélioration ou la réparation du logement mis en location.
Ce mécanisme concerne aussi bien les particuliers que les associés d’une société civile immobilière (SCI) ou les détenteurs de parts de SCPI. Impossible d’en bénéficier pour une location meublée, qui relève d’une fiscalité distincte. Lors de la déclaration des revenus fonciers, il faut indiquer les charges à la ligne intérêts d’emprunt et fournir les justificatifs bancaires correspondants. Les frais annexes comme l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou de garantie s’ajoutent au calcul, sous réserve de correspondre à la finalité fiscale attendue.
À ce jour, aucun plafond n’est fixé pour la déduction : elle dépend uniquement du montant des revenus fonciers générés. Si les charges, dont les intérêts, dépassent les loyers, l’excédent (hors intérêts) peut être reporté sur les années suivantes, dans la limite de 10 700 euros, selon les règles en vigueur. Chaque prêt doit être traité séparément, qu’il s’agisse d’un crédit initial ou d’un rachat de crédit sur le même bien. Soyez précis lors de la déclaration : une simple inexactitude peut entraîner un redressement fiscal.
Quelles conditions et démarches pour bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt ?
L’accès à la déduction des intérêts d’emprunt impose plusieurs critères. Le bien doit être loué nu et le régime réel d’imposition doit s’appliquer. Impossible d’inclure les locations meublées ou de prétendre à la déduction via le micro-foncier, qui ne permet pas de retraiter les frais réels individuellement. Seuls les prêts immobiliers souscrits pour acheter, entretenir ou rénover un logement destiné à la location nue sont éligibles.
Ce cadre concerne tous les bailleurs, particuliers ou associés d’une société civile immobilière (SCI) ou de SCPI, tant que le bien procure des revenus fonciers. La liste des charges déductibles ne se limite pas aux intérêts : elle englobe aussi un éventuel rachat de crédit, les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance emprunteur. L’établissement prêteur doit être identifié, avec un contrat clair et daté.
Déclarer ces montants s’effectue à la ligne intérêts d’emprunt du formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers). Il est nécessaire de joindre tous les justificatifs : tableaux d’amortissement, attestations de la banque, contrats de prêt. Pensez à garder ces documents pendant au moins trois ans afin de répondre rapidement à toute demande de l’administration fiscale.
Voici les principales conditions à remplir pour activer ce levier fiscal :
- Le logement doit être loué nu et déclaré au régime réel
- Le prêt doit concerner l’achat, la conservation, la réparation ou l’amélioration du bien
- Sont admis à la déduction : intérêts, frais de dossier, frais de garantie et assurance
- Les montants doivent être reportés sur le formulaire 2044, accompagnés des justificatifs
La date du prêt et le montant des intérêts déterminent précisément le montant qui peut être déduit. Les crédits destinés à une résidence principale ou secondaire non louée n’entrent pas dans ce cadre. Seules les dépenses engagées pour le bien loué ouvrent droit à la déductibilité.
Exemples concrets et impact fiscal : comment calculer et optimiser sa déduction
Pour un bien en location nue sous le régime réel d’imposition, la déduction des intérêts d’emprunt réduit directement les revenus fonciers soumis à l’impôt. Prenons un cas simple : un investisseur finance à crédit l’achat d’un appartement qu’il met en location. Sur une année, il règle 4 800 euros d’intérêts, 350 euros de frais de dossier et 180 euros d’assurance emprunteur. L’ensemble de ces charges, soit 5 330 euros, vient en déduction des loyers bruts perçus.
Autre situation : les loyers annuels atteignent 12 000 euros, pour 7 000 euros de charges déductibles (travaux, taxe foncière, intérêts compris). Le revenu foncier net tombe alors à 5 000 euros. La base taxable s’en trouve réduite d’autant, ce qui freine la montée en puissance de l’impôt sur le revenu. Pour les bailleurs dont les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt, qui eux sont reportables uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes).
Pour maximiser cette stratégie, il convient de conserver tous les justificatifs bancaires et les tableaux d’amortissement afin de répondre à un éventuel contrôle fiscal. Certains bailleurs choisissent de constituer une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu pour mutualiser les charges et répartir la déduction entre associés, selon leur quote-part. Le recours au régime réel reste la clé : sans déclaration sur le formulaire 2044, la déduction ne s’active tout simplement pas.
Entre vigilance administrative et optimisation fiscale, la déduction des intérêts d’emprunt s’impose comme une pièce maîtresse pour qui veut tirer le meilleur parti de son investissement locatif. Reste à manier cet outil avec rigueur, car la moindre approximation peut coûter cher. Au bout du compte, c’est la précision qui fait la différence sur la feuille d’impôts.
