Un bail tertiaire signé en 2022 avec une clause d’indexation sur l’ILAT pouvait générer des révisions annuelles supérieures à 5 %. En 2026, on observe le phénomène inverse : la variation annuelle glissante au T4 2025, publiée par l’INSEE le 24 mars 2026, affiche -0,06 %. Pour un preneur qui négocie un renouvellement ou un bailleur qui budgète ses recettes locatives, anticiper l’évolution de l’indice ILAT en 2026 demande de regarder au-delà du seul dernier trimestre publié.
Décalage ILAT et ILC : une asymétrie de protection qui change la donne en 2026
La plupart des contenus qui commentent l’ILAT se contentent d’afficher la dernière valeur INSEE. On passe à côté d’un point structurel qui pèse directement sur les projections 2026.
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La loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat a plafonné la hausse de l’ILC à +3,5 % par an pour les PME, et ce jusqu’au premier trimestre 2024. Ce bouclier tarifaire ne s’applique pas à l’ILAT. Les locataires de bureaux, cabinets ou plateformes logistiques indexés sur l’ILAT ont donc subi la pleine hausse des années 2022-2023, sans amortisseur réglementaire.
En 2026, la conséquence est double. D’un côté, les baux ILC partent d’une base artificiellement contenue par le plafond, ce qui peut produire des rattrapages modérés. De l’autre, les baux ILAT partent d’une base plus haute, et la désinflation actuelle se traduit par des révisions quasi nulles, voire légèrement négatives.
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Pour un preneur en bail tertiaire, cette asymétrie signifie qu’on ne peut pas transposer les projections faites sur l’ILC pour deviner le comportement de l’ILAT. Les deux indices partagent la composante IPC, mais leur trajectoire récente diverge à cause de ce mécanisme légal. Projeter l’ILAT 2026 à partir des tendances ILC conduit à des erreurs de budgétisation.
Composantes de l’indice ILAT : identifier les signaux à surveiller trimestre par trimestre
L’ILAT combine trois composantes pondérées : l’indice des prix à la consommation, l’indice du coût de la construction (ICC) et le PIB en valeur. Chacune évolue à son propre rythme, et c’est leur croisement qui détermine la direction de l’indice.
Le rôle de l’ICC dans les à-coups de l’ILAT
L’ICC a connu une évolution particulièrement heurtée entre 2021 et 2023, avec des phases de forte hausse liées aux coûts des matériaux, suivies d’un ralentissement marqué. Cette volatilité se répercute dans l’ILAT avec un décalage de plusieurs trimestres.
Quand on cherche à anticiper l’ILAT pour les trimestres à venir, il faut donc surveiller les publications de l’ICC avec attention. Un rebond du coût de la construction, même modéré, peut suffire à inverser la tendance désinflationniste actuelle de l’ILAT.
L’IPC et le PIB : deux variables plus lisibles
L’inflation mesurée par l’IPC ralentit depuis mi-2024. Cette composante tire l’ILAT vers le bas. Le PIB en valeur, lui, reflète la conjoncture économique globale. Dans un contexte de croissance ralentie, cette composante ne pousse pas l’indice à la hausse.
Pour un gestionnaire de patrimoine tertiaire, le réflexe opérationnel est le suivant :
- Consulter la publication trimestrielle de l’ICC sur le site de l’INSEE, qui sort avant la publication officielle de l’ILAT
- Suivre l’évolution mensuelle de l’IPC hors tabac, qui donne une tendance directrice avant le calcul final
- Croiser ces données avec les prévisions de PIB de la Banque de France ou de l’INSEE pour évaluer la troisième composante
Surveiller ces trois indicateurs en amont permet de projeter l’ILAT avant même sa publication officielle, avec une marge d’approximation raisonnable.
Clause d’indexation ILAT : ce qu’il faut vérifier dans le bail avant la prochaine révision
On voit régulièrement des preneurs découvrir au moment de la révision que leur clause d’indexation ne mentionne pas le trimestre de référence, ou qu’elle renvoie à un indice qui ne correspond pas à leur activité. En période de quasi-stabilité de l’ILAT, ces imprécisions deviennent des leviers de négociation.
La formule de révision standard repose sur un calcul simple : loyer en cours multiplié par le nouvel indice ILAT, divisé par l’indice ILAT de référence inscrit au bail. Le choix du trimestre de référence détermine l’amplitude de la révision. Un bail calé sur le T1 2023 (quand l’ILAT était élevé) produira une révision négative en 2026. Un bail calé sur un trimestre antérieur à la vague inflationniste donnera un résultat différent.
Avant d’accepter ou de contester une révision, on vérifie trois points :
- Le trimestre de référence figurant dans la clause d’indexation, qui doit être le dernier indice publié à la date de signature ou de renouvellement
- La conformité de l’indice choisi avec l’activité du locataire : l’ILAT couvre les activités tertiaires, pas le commerce de détail ni l’artisanat, qui relèvent de l’ILC
- L’absence de clause plancher, parfois insérée par le bailleur, qui empêcherait le loyer de baisser même si l’indice recule
Une clause plancher dans un bail indexé sur l’ILAT n’est pas interdite par le Code de commerce, mais elle peut être contestée si elle crée un déséquilibre significatif. Dans un contexte de variation annuelle proche de zéro, cette clause change tout.
Scénarios ILAT pour les prochains trimestres : ce que disent les tendances actuelles
Avec une variation de -0,06 % au T4 2025, l’ILAT se situe dans une zone de quasi-stabilité. La question pour 2026 est de savoir si cette tendance se maintient ou si un rebond se dessine.
Les données récentes de l’ILC montrent une décélération nette entre 2024 et 2025, ce qui confirme un mouvement de normalisation partagé avec l’ILAT. Les retours varient sur ce point, mais la majorité des signaux macro convergent : sauf choc externe (reprise des tensions géopolitiques, rebond des coûts énergétiques), l’ILAT devrait rester contenu sur les deux ou trois prochains trimestres.
Pour les preneurs dont le bail arrive à échéance en 2026, c’est une fenêtre à exploiter. Renégocier un bail quand l’ILAT stagne permet d’ancrer un indice de référence bas pour les années suivantes. À l’inverse, un bailleur qui anticipe un rebond de l’ICC a intérêt à retarder la renégociation.
Le calendrier de publication INSEE reste le meilleur outil de pilotage : chaque trimestre, la valeur officielle tombe environ trois mois après la fin de la période de référence. Caler ses négociations sur ce calendrier, plutôt que sur la date anniversaire du bail, donne une longueur d’avance dans l’arbitrage.
