Un appartement vide n’est pas une anomalie statistique : c’est un sujet fiscal. Dès qu’un logement reste inoccupé plus de douze mois dans une ville de plus de 50 000 habitants, la législation ne laisse rien au hasard. Peu importe que le bien soit meublé ou non, que la vacance soit continue, seule l’absence d’occupation effective compte aux yeux du fisc. Il existe quelques échappatoires, réservées à des situations précises, par exemple lorsqu’un propriétaire tente activement de vendre sans succès ou entreprend des travaux lourds.
Dès 2026, la donne change encore : davantage de communes seront concernées, les critères d’application évolueront. Les propriétaires qui laissaient dormir leur patrimoine devront suivre le rythme, sous peine de démarches et d’obligations supplémentaires.
Comprendre la taxe sur les logements vacants : définition et objectifs
La taxe sur les logements vacants (TLV) s’adresse directement aux propriétaires et usufruitiers qui laissent un bien vide dans des secteurs où l’accès au logement se dispute âprement. Créée en 1999, la TLV veut une chose et une seule : inciter à remettre sur le marché des logements sans occupant dans les grandes villes et les hauts lieux touristiques où la pénurie frappe fort.
À quoi s’applique-t-elle ? Aux logements non meublés, habitables, délaissés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année imposée. Les contours sont clairs : les biens en travaux ou déjà taxés comme résidences secondaires ne sont pas pris en compte. Seules les zones tendues, grandes agglomérations et cités touristiques listées par décret, entrent dans ce périmètre. Depuis 2013, et renforcé en 2023 et bientôt 2025, le dispositif s’est progressivement élargi, preuve de la persistance d’un problème aigu.
En dehors de ces zones, certaines municipalités déploient leur propre taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) pour les logements délaissés depuis deux ans ou plus.
L’objectif reste identique : ramener ces logements dans le circuit, au lieu de laisser l’artificialisation des sols déborder. Les recettes collectées financent l’État et l’Agence nationale de l’habitat, acteur clé de la politique du logement française. Tout cela repose sur l’article 232 du code général des impôts, qui trace la ligne directive pour propriétaires et collectivités concernées.
Qui est concerné par la TLV ? Propriétaires, logements et zones géographiques
La taxe sur les logements vacants (TLV) ne fait pas de distinction : tout propriétaire ou usufruitier d’un logement vide depuis plus d’un an est dans la cible, qu’il s’agisse d’une personne, d’une société ou d’une indivision. Il suffit qu’un logement ne soit pas occupé, et la fiscalité s’invite.
Pour l’administration fiscale, un logement vacant désigne un local à usage d’habitation, non meublé, habitable, resté inoccupé plus de douze mois consécutifs. Les biens en phase de rénovation lourde, ceux visés par une procédure d’urbanisme ou déjà taxés comme résidences secondaires échappent à cette règle.
L’emplacement joue un rôle central. La TLV concerne les zones tendues : communes de plus de 50 000 habitants, là où la demande dépasse largement l’offre de logements. Bordeaux, Lyon, Lille, Toulouse… cette liste de villes évolue périodiquement selon les arrêtés en vigueur. En dehors de ces secteurs, certaines municipalités instaurent la THLV, une taxe locale avec ses propres caractéristiques.
Pour y voir clair, voici les situations principales que recouvrent ces taxes :
- TLV : la propriété ou l’usufruit d’un logement vide depuis au moins un an, situé en zone tendue listée par décret
- THLV : décidée par la commune, visant les logements inoccupés depuis au moins deux ans là où la TLV ne s’applique pas
- En sont exclus : logements meublés et ceux déjà soumis à la taxe d’habitation
La sélection des communes concernées varie régulièrement, afin de s’adapter à la dynamique du marché immobilier dans les grandes agglomérations et pôles touristiques.
Modalités d’application : calcul, paiement, exonérations et évolutions prévues en 2026
Le montant de la taxe sur les logements vacants résulte d’une opération simple : appliquer un pourcentage à la valeur locative cadastrale du bien, évaluée chaque année par l’administration. Depuis 2023, on applique 17 % la première année, puis 34 % à partir de la seconde année de vacance ininterrompue. Ces taux concernent la valeur locative brute, ajustée annuellement.
Le paiement s’effectue avant la mi-décembre, avec quelques jours de rabais pour ceux qui optent pour le règlement en ligne. Chaque propriétaire reçoit son avis d’imposition individuel. Précision utile : la TLV ne se déduit pas des revenus fonciers.
Certains motifs permettent d’éviter l’application de la TLV ; il faudra alors réunir et fournir les justificatifs adaptés. Les motifs d’exonération les plus fréquents sont les suivants :
- Logement occupé au moins 90 jours d’affilée dans l’année
- Travaux lourds excédant 25 % de la valeur vénale du bien
- Vacance non choisie : mise en vente, tentative active de location, occupation sans droit, nécessité d’attendre un permis
Les biens meublés et les résidences secondaires relèvent d’une autre fiscalité et n’entrent donc pas dans le champ de cette taxe.
Des ajustements réglementaires s’annoncent dès 2026, avec une extension de la mesure à davantage de communes et des critères de vacance modifiés. Les propriétaires gagneront à surveiller attentivement les futurs décrets pour rester au fait des nouvelles obligations.
Ressources pratiques et démarches pour gérer la taxe sur les logements vacants
Impossible d’improviser face à la taxe sur les logements vacants. Première étape incontournable : effectuer chaque année la déclaration d’occupation, avant le 1er juillet, via l’espace en ligne prévu par l’administration. Il faut alors mentionner pour chaque bien s’il est occupé, loué, vacant ou meublé. Négliger cette formalité expose à une régularisation et, parfois, à des pénalités vite désagréables.
Après la déclaration, l’administration transmet un avis d’imposition propre à chaque logement relevant de la TLV ou de la THLV. Si l’on conteste le bien-fondé de la vacance ou le montant réclamé, la démarche consiste à adresser au service des impôts les justificatifs nécessaires : factures de rénovation, contrats de location, attestation d’agence, preuves d’occupation ou d’impossibilité de location. La messagerie sécurisée en ligne permet de transmettre rapidement ces éléments, mais un envoi en courrier recommandé reste tout aussi recevable.
Pour que la contestation soit traitée efficacement, chaque justificatif doit couvrir la période concernée avec précision. Le délai de traitement dépendra de la nature du dossier et de la clarté de la communication avec les services fiscaux. Une correspondance suivie avec le centre des impôts évite souvent les mauvaises surprises.
L’espace « Questions fréquentes » régulièrement actualisé par l’administration constitue une mine d’informations pour s’assurer que sa commune figure (ou non) dans la liste des zones concernées et connaître dans le détail les conditions d’exonération. Prendre ce réflexe, c’est se prémunir contre l’évolution rapide de la réglementation.
La taxation des logements vacants sort de l’ombre et prend place dans le quotidien des propriétaires. Face à cette fiscalité de plus en plus présente, mieux vaut rester attentif et décider où va son patrimoine… avant que l’administration ne s’en charge elle-même.
